De 4 kenmerken van een ‘Warehouse of the Future’

WDP is gespecialiseerd in het ontwikkelen van moderne, op maat gemaakte magazijnen. Wanneer we met je samenzitten om een nieuw magazijn uit te tekenen, zoeken we steeds naar de beste uitkomst in termen van personalisatie en kostenefficiëntie.

Je wenst als klant immers een magazijn dat volledig is afgestemd op al je noden, zowel op vlak van duurzaamheid, regelgeving als nieuwe technologie. Maar zoals vaak hangt er een prijskaartje aan dergelijke personalisatie. Bovendien moet WDP er ook op toezien dat het pand opnieuw verhuurd kan worden indien het huurcontract niet verlengd zou worden.

Een magazijn voor de toekomst heeft daarom deze vier essentiële kenmerken:

1. Duurzaamheid en regelgeving

Net zoals bij het bouwen van een privéwoning, zijn er bij de ontwikkeling van een nieuw magazijn een aantal voorschriften op vlak van isolatie en energievoorziening waar je je aan moet houden. De magazijnen die WDP neerzet voldoen minstens aan deze standaard milieucriteria.

In veel meer gevallen gaan we echter een stuk verder wat energie-efficiëntie betreft. Zo ben je er als bedrijf zeker van dat je binnen enkele jaren niet opnieuw hoeft te investeren in allerlei duurzaamheidsmaatregelen.

Eén van de beste voorbeelden hiervan is het gebouw dat WDP recent voor e-retailer Wehkamp heeft opgeleverd. Dit magazijn is wat men een ‘hybrid warehouse’ noemt. Eén gedeelte van het magazijn wordt voorbehouden voor een volledig geautomatiseerd picking systeem, terwijl het andere gedeelte gebruikt wordt voor een traditionele manier van picking met heftrucks. Ondanks de doorgedreven automatisering en moderne infrastructuur, heeft dit magazijn een ‘excellent’ score ontvangen van BREEAM, een norm voor het duurzaam ontwikkelen en in gebruik nemen van vastgoed.

En dat is niet verrassend. WDP heeft er immers voor gezorgd dat Wehkamp met dit magazijn een bijzonder kleine carbon-footprint achterlaat. Zo installeerden we op het magazijn één van de grootste zonnenpanelendaken van Nederland dat maar liefst 40% van de stroom voor Wehkamp voorziet. Het gaat dan over 2.500 megawattuur aan elektriciteit per jaar. Dat staat gelijk aan het jaarverbruik van zevenhonderd Nederlandse gezinnen.

2. Standaardisatie en herverhuurbaarheid

Een magazijn voor de toekomst moet opgewassen zijn tegen (onverwachte) toekomstige situaties. Stel dat een huurcontract om welke reden dan ook niet verlengd wordt, dan moet WDP het pand zo snel mogelijk terug kunnen verhuren.

In de praktijk heeft dit een invloed op de verhuurtermijn. Hoe meer er op maat gewerkt wordt, hoe langer de huurtermijn in praktijk zal zijn. Op deze manier trachten we onze klant te helpen met zijn behoefte, maar houden we voor onszelf ook het risico beheersbaar. Magazijnen die minder specifiek zijn, kunnen voor kortere periodes of flexibel gehuurd worden.

Met de huidige vooruitgang in technologie en consumentenbehoeften is het bovendien bijna onmogelijk te weten waar je als bedrijf in 10 of zelfs 5 jaar zal staan. Daarom is het vaak verstandig om (een deel van) je magazijn flexibel in te richten zodat je nog verder kan diversifiëren in je productgamma moest dat nodig zijn.

Zo zijn er heel wat 3PL-spelers zoals een DHL of Kuehne & Nagel afhankelijk van de contracten die zij afsluiten met hun klanten. Gaat een e-commerce klant na een 3-jarig verhuurcontract weg? Dan moet je als 3PL zo snel mogelijk de vrijgekomen ruimte opvullen. Je hebt er dan alle baat bij dat het distributiecentrum ook geschikt is voor de opslag van ander soort producten.

3. Locatie, locatie, locatie

Bij elke vastgoedinvestering is locatie één van de belangrijkste parameters, en dat geldt ook voor een magazijn of distributiecentrum. Een logistieke hotspot ligt vaak centraal bij belangrijke Europese invalswegen of plaatsen waar multimodaal transport via spoor, lucht-, zee- en binnenvaart mogelijk is. Zo kan je niet alleen sneller je producten aan de man brengen, maar het is vaak ook goedkoper en milieuvriendelijker. Het transport van goederen via binnenvaart is bijvoorbeeld niet alleen duurzamer dan transport via vrachtwagens, maar is het ook minder risicovol en in sommige gevallen goedkoper.

Een ‘Warehouse of the Future’ kan ook dichter bij het centrum van de stad liggen. Steden vormden zich in het verleden aan havens of logistieke assen, waardoor magazijnen pal in het centrum kwamen te liggen. Doorheen de jaren werden depots verhuisd uit de stad en geconsolideerd bij logistieke hotspots.

Met de huidige evolutie naar snellere leveringstermijnen zien we echter opnieuw een verschuiving naar dit ‘oude model’. Zo kunnen retailers ervoor kiezen om distributiecentra te bouwen aan de rand van de stad en de pakjes door fietskoeriers (of in de toekomst mogelijks drones) te laten bezorgen.

Amazon gaat echter nog een stapje verder en opende in het centrum van New York op 5th Avenue een magazijn waar een ‘1-hour delivery’ wordt gegarandeerd. Momenteel is deze supersnelle levering van pakjes nog voorbehouden voor VIP-klanten, maar in de toekomst zal dit steeds meer de norm worden.

4. Technologische innovatie

Natuurlijk kan innovatie in technologie en automatisering niet ontbreken als vierde en misschien wel belangrijkste kenmerk van een magazijn van de toekomst.

Drone-delivery, zelfrijdende vrachtwagens en 3D-printing zijn maar enkele nieuwe technologieën die de globale logistieke markt drastisch zullen veranderen.

Maar niet alleen buiten het logistieke pand zijn nieuwe trends zichtbaar. Ook aan de vorm en structuur van magazijnen werd fors gesleuteld om in te spelen op automatisering en zo efficiënt mogelijk gebruik te maken van de beschikbare oppervlakte.

Zo bouwde WDP voor internationale industriële bakkerij Lantmännen Unibake een ‘donker magazijn’. Dit is een magazijn waarbij picking volledig geautomatiseerd verloopt met kranen en waar dus geen menselijke arbeid aan te pas komt. Het meest unieke aan dit pand is misschien wel dat de dragende structuur van het gebouw gevormd wordt door de 32-meter hoge rekken. Praktisch elke kubieke meter van dit magazijn wordt dus gebruikt voor de opslag van goederen.

WDP voor Lantmännen-Unibake in Londerzeel